Yeni Tasarıya Göre Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV De Son Durum Emsal Bedelinde Dikkat Edilecek Hususlar
Mustafa Akçayır
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
KGK Bağımsız Denetçi
mustafa.akcayir@mynet.com
Yeni KDV
Kanunu tasarısında kat karşılığı inşaat işlerinde KDV Konusuna açıklık
getirmeye çalışalım.
Kanun
koyucunun son zamanlarda değiştirdiği ikidir değiştirdiği bu konu da;
İlk önce 30
sayılı KDV genel tebliğine göre işlem yapıyorduk.
Daha sonra
uygulamada Arsa sahipleriyle Müteahhidi karşı karşıya getiren 60 sayılı KDV
sirkülerinde kendisine yer bulan yöntemle devam ettik.
Nihayetinde
bu kanun tasarısında da konu kendine yer bulmuştur.
İlk önce geçmişi hatırlayalım.
30 SAYILI
KDV GENEL TEBLİĞİ:
Resmi
Gazete No: 20021
Resmi
Gazete Tarihi: 16/12/1988
D _ ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT
İŞİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI:
Arsa
karşılığı inşaat işinde katma değer vergisi uygulaması ile ilgili olarak bu
Tebliğin yayım tarihinden itibaren aşağıdaki açıklamalara göre işlem yapılması
uygun görülmüştür.
Arsa
karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi,
arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit
tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri
teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin katma
değer vergisi karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır:
1. Arsa Sahibi Tarafından
Müteahhide Arsa Teslimi:
Arsanın bir
iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad
ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri
karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir.
Ancak arsa
sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arizi bir
faaliyet olarak arsasını daire veya işleri karşılığında müteahhide tesliminde
vergi uygulanmayacaktır.
2. Müteahhit Tarafından Arsa
Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi :
Katma Değer
Vergisi Kanununun geçici 8. maddesi gereğince, 150 m2'ye kadar konutların
teslimi 31.12.1992 tarihine kadar katma değer vergisinden istisna edilmiştir.
Söz konusu istisna uygulaması ile ilgili olarak 9 Seri No.lu Katma Değer
Vergisi Genel Tebliğinde gerekli açıklamalar yapılmıştır.
Buna göre,
müteahhit tarafından arsa sahibine, arsanın karşılığı olarak yapılan 150 m2'ye
kadar konut teslimlerine katma değer vergisi uygulanmayacaktır. Müteahhit
tarafından arsa sahibine yapılan işyeri veya 150 m2'den büyük konut
teslimlerinde ise emsal bedel üzerinden katma değer vergisi uygulanacaktır.
Müteahhit
tarafından arsa sahibine teslim edilen 150 m2'ye kadar konutlar dolayısıyla
yüklenilen katma değer vergisi indirilemeyecek, bu vergiler gider veya maliyet
unsuru olarak dikkate alınacaktır. Ancak yüklenilen vergilerden, işyeri veya
150 m2'den büyük konutlara isabet eden kısım indirim konusu yapılabilecektir.
Bu uygulamada, 26 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin "Kısmi
Vergi İndirimi" başlıklı (G) bölümündeki açıklamalar esas alınacaktır
DAHA SONRA BURADA (TRAMPA)
TESLİM VE ARSA PAYI DÂHİL İBARELERİNİ İÇEREN VE DÜZENLEYEN
60 SAYILI KDV GENEL
SİRKÜLERİNİN DEĞİŞTİRİLMİŞ HALİ:
TARİH:08/08/2011
SAYI : KDVK-60/2011-1
1.8. Arsa Karşılığı İnşaat
İşleri
1.8.1. Arsa
karşılığı inşaat işlerinde KDV uygulamasına ilişkin olarak gerekli açıklamalar
30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin D bölümünde yapılmıştır.
Arsa
karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi,
arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit
tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya
işyeri) teslimidir.
Arsa
karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı
konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle
gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay
vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile
gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının
tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.
Dolayısıyla,
arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için,
müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi
doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura
düzenlemesi gerekmektedir.
Buna göre;
- Arsanın
bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını
mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın
vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek
faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı
dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
- Arsa
sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet
olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV
uygulanmayacaktır.
- Vergiyi
doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak
bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada
bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1
veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Öte yandan,
her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi
halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir.
1.8.2. Uygulamada
"hasılat paylaşımı", "gelir paylaşımı" vb. şekillerde
düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler
yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince
yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen "arsa
karşılığı inşaat" olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu
çerçevede;
- Bağımsız
birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu
tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek,
faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre % 1
veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir.
- Arsanın
bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını
mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın
vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide
arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre
KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV'nin konusuna girmemesi
veya KDV'den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır.
ÖZETLE
30 SAYILIDA
Arsanın bir
iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad
ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri
karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir.
(Yani inşaata başlamak için
müteahhide arsa teslim edildiği anda fatura kesilecek)
Müteahhit
tarafından arsa sahibine yapılan işyeri veya 150 m2'den büyük konut
teslimlerinde ise emsal bedel üzerinden katma değer vergisi
uygulanacaktır.
Bu konuda
yazılan cezalar ve mahkeme kararları artık geçmişte kaldı.
60 SAYILIDA
- Arsanın
bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını
mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın
vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek
faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı
dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
(Yani arsa sahibi ve müteahhit
fiili teslimde karşılıklı olarak faturalarını kesecekler)
- Vergiyi
doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak
bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada
bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1
veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
GELELİM YENİ KDV KANUN TASARISINA
MADDE 1–
25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer
Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin (5) numaralı fıkrasına
aşağıdaki cümle eklenmiştir.
“Bu Kanunun
uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut
veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa
payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.”
3065 sayılı kdv kanunun 2nci
maddesi:
Madde 2 –
5. Trampa
iki ayrı teslim hükmündedir.
Şimdi bu satıra
“Bu Kanunun
uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut
veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa
payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.”
İlave
edildi ve,
3065 sayılı kdv kanununun 2 nci
maddesi bu ilaveden sonra aşağıdaki hali almaktadır.
YENİ ŞEKLİ
Madde 2 –
5. Trampa
iki ayrı teslim hükmündedir.
“Bu
Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından
konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit
tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi
yapılmış sayılır.”
Yani
60 sayılı sirkülerde
açıklandığı gibi arsa teslimi ve arsa payına karşılık arsa sahibine kesilecek
faturalar karşılıklı olarak aynı anda kesilecek.
MADDE 7– 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesine aşağıdaki
fıkra eklenmiştir.
“6. Arsa
karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa
sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci
maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına
göre belirlenen tutarı esas alınır.”
3065 sayılı kdv kanunun 27 nci
maddesi
Emsal bedeli ve emsal ücreti:
Madde 27 – 1. Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen
işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması
halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir.
2. Bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük
olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde
de, matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır.
3. Emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit
olunur.
4. Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel
idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması
mecburidir.
5. Serbest meslek faaliyetleri için ilgili meslek teşekküllerince tespit
edilmiş bir tarife varsa, hizmetin bedeli, bu tarifede gösterilen ücretten
düşük olamaz.
3065 sayılı kdv kanununun 27
nci maddesi bu ilaveden sonra aşağıdaki hali almaktadır.
YENİ ŞEKLİ
Emsal bedeli ve emsal ücreti:
Madde 27 – 1. Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen
işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması
halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir.
2. Bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük
olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde
de, matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır.
3. Emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit
olunur.
4. Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel
idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması
mecburidir.
5. Serbest meslek faaliyetleri için ilgili meslek teşekküllerince tespit
edilmiş bir tarife varsa, hizmetin bedeli, bu tarifede gösterilen ücretten
düşük olamaz.
6. Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit
tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun
267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli
esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”
Kaynak ve Yazının Devamı ► http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/mustafaakcayir/018/
