Kira Gelirlerinin Beyanında Dikkat Edilecek Püf Noktalar
Dr. Mustafa Alpaslan
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
m.alpaslan@windowslive.com
Bilindiği gibi, içinde bulunduğumuz ayın Mart ayı (1 Mart -26 Mart 2018) olması nedeniyle kira
gelirlerinin bildirim veya beyanı açısından bazı özellikli durumlar
bulunmaktadır. Buna göre:
1.
Tahsil edilmemiş kira gelirinin beyanı yapılmaz. Gerek iş yerleri olsun ve
gerekse konut olarak kiraya verilen binalarda nakden veya hesaben tahsil
edilmemiş olan kira gelirleri beyan edilmez. İstisna sınırlarının altında kalan
kira gelirleri için beyanname verilmez. Bu sınır 2017 yılı için konutlarda
3.900 TL’dir; İşyerleri için ise vergi kesintisi yapılandan brüt tutarı 2017
yılı için 30.000 TL’dir. Ertesi yıllar için peşin tahsil edilen kira gelirleri
ilgili yıllarda beyan edilecektir. Örneğin 2018 yılında 2019 ve 2020 yılları
için önceden peşin tahsil edilmiş olan kira gelirleri 2018 mart ayında beyan edilemez.
Söz konusu 2019 ve 2020 yılları için tahsil edilen kiralar ilgili yılların mart
ayında beyan edilerek vergisi ödenir.
2) Gayrimenkul sahibi tarafından yakın akrabalarına verilen
bedelsiz konut ve dükkanların kira gelir beyanı şöyle olacaktır:
- Bedelsiz verilen iş yerleri için GVK mad 73 hükmüne göre emsal bedeli
üzerinden kira geliri tahakkuk ettirilir.
- Konutlarda ise mülk sahibi bu konutu eş, çocuk, anne ve babasının veya
kardeşlerinin ikametgahina bedelsiz bırakabilir. Bu gibi durumlarda ise emsal
kira bedeli ilkesi uygulanmaz.
-Öte yandan konutlara kiracılar tarafından kira bedeline mahsuben bakım onarım
koşuyla yapılacak masraflar için mülk sahibi bunların ayni bedel üzerinden kira
geliri beyan edecektir. (bknz GVK md 72)
3) İlk
kez 2017 yılında elde edilen kira gelirleri için götürü gider sistemine göre,
ayrılan %25 gider oranı %15’e çekilmiştir. Buna göre 2017 yılında elde edilen
kira gelirleri için götürü gider uygulaması %15 şeklinde uygulanacaktır. (Bknz.
Gvk md. 74/11)
4 ) Kiraya verilen
iş yerinde ticaret yapan mükellefin basit usulde mükellef olması durumunda kira
stopajı olmadığı için bu iş yerinin maliki tarafından elde edilen kira
gelirinin 1.600 TL ‘yi geçmesi halinde beyanı yapılacaktır.
5) Aile bireylerinin tek
tek elde ettikleri kira gelirleri kendi adlarına kişisel olarak beyan
edilecektir. Konut kira gelirlerinde ki istisna tutarı her bir birey için ayrı
ayrı olmak üzere 3.900 TL’dir.
6) Kira gelirlerinin GMSİ beyanı e-beyan olarak elektronik ortamda
verilebileceği gibi kağıt olarak da düzenlenip vergi dairesine elden
verilebilir. Okuma – yazma bilmeyenler için veya yaşlılar için Maliye Bakanlığı
60 yaş üzeri mükellefler ve engelliler için randevu sistemiyle vergi dairesi
personeli tarafından beyannameleri düzenlenmektedir. Bu konuda randevu
için VİMER – 444 0 189
7)Boş kalan dükkan veya
konutlar için kira geliri elde edilmediği için beyanname verilmesi söz konusu
değildir. Aynı şekilde boş tutulan iş yerlerinde çöp vergisi tahakkuk
ettirilmez.
8) Bir konutun mülk
sahibinin annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası veya çocuklarına,
torunlarına veya kardeşlerine sadece oturmak için ayrılırsa emsal kira bedeli
hesaplanarak matraha eklenmeyecektir.
9)GVK’nun 73’üncü
maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde
edilmesi gereken asgarî kira bedelinin tespiti ve bu bedelinin mükellefler
tarafından yapılacak beyanında bildirilmesi esasına dayanır. Burada amaç,
gerçek kira bedelinin tespit edilememesi veya gerçek kira bedelinin bilerek az
beyan edilmesi halinde vergilendirilecek geliri tespit etmektir. Buna göre bir
konutun bedelsiz olarak kiraya vermesi halinde GVK’nun 73’üncü maddesine göre
vergi değerinin %5’i yıllık kira geliri olarak dikkate alınacaktır.
10) İş yeri kira
gelirlerinin tutarı ne olursa olsun mutlak surette banka sistemi üzerinden yada
PTT kanalıyla ödenmesi zorunludur. Bu ödeme sistemine dikkat etmeyenler için
özel usulsüzlük cezası tatbik edilir (bkz. VUK Mük. Md. 355) (bkz. GVK GT-422
seri nolu tebliği ile kesilecek cezanın üst sınırı 1.200 TL’dir) Konutlar için
ise elde edilen kira tutarı 500 TL’nin üzerinde ise bu ödemelerde yine banka
sistemi üzerinden yapılması zorunludur ( GVK GT-Seri No 268)
11) Kira olarak
doğan alacağın başka bir kişiye temlik edilmesi veya kiraya verenin kiracısına
olan bir borcu ile takas olunması halinde tahsil koşulu realize olmuş sayılır.
Uygulamada : “Para faizsiz, tarla icarsız” usulü ile yapılan işlemlerde de
karşılıklı menfaatler dikkate alınarak kira gelirlerinin emsal kira bedeline
göre hesaplanıp beyan edilmesi zorunludur. Burada kira alacağının
temlikine karşılık olarak herhangi bir değer alınıp alınmadığı, yani temlikin
ivazlı veya ivazsız olması önem arz etmez. Elde edilen gelirin tümünün
bağışlanması durumunda (ivazsız olması) durumu değiştirmez. Keza, temlikin
ivazlı olması halinde de alacağın tahsil edilmiş olması şart değildir.
12) Maliye
Bakanlığı, son yıllarda elektrik, doğalgaz vb. sayaçları dikkate alarak sayaç
sahiplerinin GMS iradının bulunup bulunmadığını araştırmaktadır. Örneğin,
mükellef (A) şahsının üzerinde 5 (beş) adet elektrik sayacı var ise bunun kira
gelirlerinin adetsel olarak beyanı denetlenebilmektedir. Aynı şekilde (B)
şahsının üzerinde 3 (üç) adet doğalgaz abonelik sayacı mevcut ise yine bununla
ilgili olarak 3 (üç) adet konuta ait GMSİ beyanının bulunup bulunmadığı kontrol
edilmektedir.
13) Küçük ve
kısıtlıların mükellef olması halinde bunların GMSİ beyanları veli, vasi veya
kayyım tarafından imzalanarak verilir. Mal ve haklara hisseli olarak ortak
olması durumunda her ortak kendi hissesine karşılık gelen GMSİ beyanını kişisel
olarak verecektir (1)
1.
Maliye Bakanlığı tarafından bastırılmış 2017 yılı kira gelirleri için
beyanname düzenleme rehberi ayrıntılı açıklamalar içermektedir. Bu rehberden
edinilip, açıklanan örnekler incelenmelidir. Ayrıca bu rehber elektronik
ortamda www.gib.gov.tr adresinden
incelenebilir.
