Gayrimenkul Sertifikalarının Vergilendirilmesinde Özellik Arz Eden Durumlar
Yusuf Özer
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Bilim Uzmanı
yusuf@ozerymm.com
Özet
Gayrimenkul
sertifikalarının elde tutulması sürecinde ve tali edimin ifası süreçlerinde
elde edilen kazançlar üzerinde GVK Geçici 67. madde kapsamında tevkifat
yapılacaktır.
İhraççı tarafından
gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız
bölümün teslim edilmesi anlamına gelen asli edimin ifası işlemi, niteliği
itibariyle nev’i değiştiren sermayenin cüz’ünü teşkil ettiği için verginin
konusunu teşkil etmeyecektir.
Gayrimenkul
sertifikasının tesliminde KDV hesaplanmazken asli edimin ifası kapsamında
yatırımcı lehine tapuda satışında ve tali edimin ifası kapsamında, belirtilen
usuller çerçevesinde KDV hesaplanacaktır.
Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Sertifikası, Geçici Mad.
67, Asli ve Tali Edim, Verginin Konusu
1. Giriş
Toplu Konut Kanunu[1]’nun
2’nci maddesi uyarınca asli gelirleri; gerçekleştirdiği gayrimenkul satış ve
kira gelirleri ile kredi geri ödemeleri, faiz gelirleri, bütçeden tahsis edilen
ödenekler ile T.C. pasaportuyla yurt dışına çıkış yapanlardan, çıkış başına
alınan harçlar olan, T.C. Başbakanlık kurumuna bağlı, harcamaları
Sayıştay denetimine tabi Toplu Konut İdaresi, gelir yönünden kendi kanununda
bir hayli kaynağa sahip olsa da, son yıllarda ihtiyaç duyduğu ek finansman
kaynağına, ilk defa kendisi tarafından yeni bir finansal yatırım aracı olarak
tedavüle sokulan gayrimenkul sertifikaları ile ulaşmaya çalışmıştır.
İlk defa TOKİ öncülüğünde, idareye ait yürütülen bir projede, finansman
ihtiyacını karşılamak için halka arz konusu edilen gayrimenkul
sertifikalarının, nitelikleri, ihracında uyulması gereken usul ve esaslar,
denetleyici kuruluş Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çıkarılan Gayrimenkul
Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)[2] (bundan
böyle “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” veya “Tebliğ” şeklinde belirtilecektir.) ile
belirlenmiştir.
Gayrimenkule dayalı bir
sermaye piyasası aracı olan gayrimenkul sertifikalarını, halka arz konusu etmek
suretiyle fon toplayacaklar arasında TOKİ, İller Bankası A.Ş. veya bunların
bağlı ortaklıkları ile iştirakleri olabileceği gibi Tebliğin 5’nci Maddesinde
belirtilen şartları sağlayan, gayrimenkul şirketleri veya gayrimenkul yatırım
ortaklığı da söz konusu sertifikaların ihraççıları konumunda olabileceklerdir.
Bu sistemde, ihraççı
şirketlerin ihtiyaç duydukları finansmanı, diğer finansman yöntemlerine nazaran
daha düşük maliyetle temin edecek olması, halka arzı teşvik etmekte bu da
ulusal tasarruf oranının artmasına katkı sağlamaktadır.
Makalemizde, gayrimenkul
sertifikalarına ilişkin gerçekleştirilen yasal düzenlemelerden özet şekliyle bahsedilmek
suretiyle işleyiş sürecinden bahsedilmiş, gelir ve katma değer vergisi
açısından açıklanmış olup, vergisel boyutuna ilişkin olarak tereddüt
oluşan hususlar açıklama konusu yapılmıştır.
2. Gayrimenkul Sertifikaları İhracı ve İşleyişi
A. Amaç, Kapsam ve Taraflar
İnşa edilen bir veya
birden fazla gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak şartıyla ihraç
edilen, herhangi bir daireye ait olmayan, gayrimenkul projesinin belirli
bağımsız bölümünü veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil
eden gayrimenkul sertifikasının mantığında, gayrimenkul projesine ortak olma
yatmaktadır. Şöyle ki;
Daire alacak parası
olmayan ancak sektörün gelişimini de dikkate alarak, küçük tasarruflarını,
inşaat sektöründe değerlendirmek isteyen yatırımcılar, gerekli izni alan ve
Tebliğde belirtilen yasal yükümlülükleri yerine getiren ihraççıların güvenilir
ve şeffaf bir ortamda ihraç ettiği, borsada işlem gören gayrimenkul
sertifikalarını almak suretiyle inşa olunan projeye, yatırım hisseleri oranında
ortak olmaktadırlar.
Gayrimenkul
sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin
nitelikli yatırımcıya doğrudan satış suretiyle veya yurt dışında ihraç
edilebilecektir.
Gayrimenkul
sertifikasını ihraç etmek isteyen ihraççıların;
1.
Gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış
değerine sahip bir projeyi, SPK’ya başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde
tamamlamış,
2.
Projenin gerçekleştirileceği arsa mülkiyetine münferiden sahip olması ve
arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi veya arsa üzerinde ihraççı
lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması,
3.
Bağımsız denetime tabi tutulmuş son yıllık finansal tablolara göre
özkaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması,
4.
Derecelendirme kuruluşlarından talebe bağlı olarak, notlandırma ölçeğine
göre yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu
almış olması,
zorunludur.
İhraççının, TOKİ, İller
Bankası A.Ş. veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması
durumunda a, c ve ç şıklarında belirtilen şartlar ayrıca aranmayacaktır.
Gayrimenkul
sertifikasına konu bağımsız bölümlerin tahmini satış bedeli ile bu bedelin
tespitinde esas alınan emsal değerlere, yetkili değerleme kuruluşlarınca,
SPK’nın ilgili düzenlemeleri esas alınarak hazırlanacak bir değerleme raporu
ile tespit olunacaktır.
Gayrimenkul
yatırımcıları, Borsa İstanbul’da işlem gören sertifikalarını, diledikleri gibi
alım satıma konu edecekleridir. Borsada oluşan fiyat üzerinde, yatırımcıların
aleyhine olacak etkileri yok etmek için her türlü şeffaflık amaçlanmış bu
nedenle projeye ilişkin tüm gelişmeler, Kamu Aydınlatma Platformu’na (KAP)
bildirilerek, yatırımcıların doğru ve zamanında projeye ilişkin bilgi alması
hedeflenmiştir.
B. Yatırımcılarının Kazançları ve İhraççıların
Yüklenimleri
İhraççısı tarafından
belirlenen ve SPK tarafından da onaylanan, izahname ve ihraç belgesinde
belirtilen süre ve şartlar içerisinde yatırımcı, istediği bağımsız
bölümün gerektirdiği sayıda gayrimenkul sertifikasını, borsadan satın alır ve
ihraççının hesaplarına aktarırsa, ihraççıdan kendi adına bağımsız bölümün
devrine ilişkin hukuki işlemlerin tamamlamasını talep edebilir; ihraççı bu
talebi yerine getirmek zorundadır. Buna asli edimin ifası denilmektedir.
Asli edim kullanım
sürelerinin bitimini takiben asli edim talebiyle başvurmayan veya başvurmasına
rağmen izahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için
öngörülen şartları yerine getirmeyen yatırımcılar, ihraççıdan, sahibi
oldukları gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak
ve satış tutarını sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları ile orantılı olarak
dağıtılmasını talep edebilir; ihraççı bu talebi yerine getirmek, yani ihraç
ettiği sertifikaları geri almak zorundadır. Buna tali edimin ifası
denilmektedir.
Tali edim ifa süresi,
ihraççı tarafından belirlenir ve izahname veya ihraç belgesinde açıklanır.
Gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümler ihraççı
tarafından, edimlere ilişkin taleplerin alındığı tarihten vadeye kadar olan
sürede satılır. Bu süre bittikten sonra satılamayan bağımsız bölümlerin olması
durumunda ise bu bağımsız bölümlerin değerinin tespiti için gayrimenkul
sertifikalarının vade tarihinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan
ağırlıklı ortalama fiyatların ortalaması esas alınacak ya da fiyatların
oluşmasında muvazaa olduğunun tespiti halinde, mezkûr Tebliğ kapsamında bir
değerleme raporu hazırlanıp, yatırımcılara yapılacak ödemelerde bu değerleme
raporunda tespit edilen değerler esas alınacaktır.
İhraççı, tali edim
kapsamında satışını gerçekleştirdiği bağımsız bölümlerden elde ettiği satış
tutarını, tali edime konu bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar vekilin
özen borcu çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından Tebliğde belirtilen diğer
sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilecektir.
Bugüne kadar, TOKİ öncülüğünde Park Mavera 3 projesine ilişkin gayrimenkul
sertifikası halka arzında, toplam 143,2 milyon lira değerindeki 3 milyon 370
bin 410 adet gayrimenkul sertifikası satışı gerçekleştirildi.[3]
3. Gayrimenkul Sertifikalarının Gelir ve KDV Vergi
Kanunları Yönünden İncelenmesi
Makalemizin bu bölümünde
gayrimenkul sertifikaları, gelir vergisi, damga vergisi, harçlar kanunu ve KDV
açısından değerlendirilmiş, yatırımcısının niteliğine göre GVK Geçici Mad. 67
kapsamında yapılacak tevkifat uygulamasında özellik arz eden konular açıklama
yapılmıştır.
A. Gayrimenkul Sertifikalarının Gelir Vergisi
Açısından Değerlendirilmesi
Gayrimenkul
Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)’ne göre; Türkiye’de ihraç edilen gayrimenkul
sertifikalarının, Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul)’nca kayda alınması ve borsada
işlem görmesi, zorunluluk kapsamına alınmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi
Kanunu(GVK)’nun Geçici Madde 67’nci maddesinde; menkul kıymetler ve diğer
sermaye piyasası araçlarının elde tutulması ve elden çıkarılmasından sağlanan
gelirlerin, geliri sağlayan bana veya aracı kurum tarafından tevkifata tabi
tutulacağı hüküm altına alınmıştır.
Maddede geçen “menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası aracı”
ifadesinin, Geçici Madde 67/13 no.lu bendine göre; Türkiye'de ihraç edilmiş ve
Sermaye Piyasası Kurulunca kayda alınmış ve/veya Türkiye'de kurulu menkul
kıymet ve vadeli işlem ve opsiyon borsalarında işlem gören menkul kıymetler
veya diğer sermaye piyasası araçları olduğu tanımlanmıştır.
O halde gayrimenkul
sertifikaları da GVK Geçici 67’nci madde düzenlemesi kapsamında
değerlendirilecektir. Yatırımcıların gayrimenkul sertifikalarının vade süreleri
içerisinde elde ettikleri kazanç çeşitleri, aşağıda değerlendirme konusu
yapılmıştır.
1. Yatırımcının, Toplanan Fonların
Nemalandırılmasından Sağladığı Kazançlar
İhraççının gayrimenkul
sertifikası ihracı karşılığında topladığı ve yetkili kuruluş tarafından, bir
banka nezdinde açılan özel bir hesapta tutulan fonlar, öncelikli olarak,
gayrimenkul sertifikalarına konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında veya
sertifika ihracı için SPK’ya başvuru tarihi itibariyle kullanılmış kredi
borçlarının geri ödemesinde kullanılacaktır.
Yetkili kuruluş toplanan
fonları, vekilin özen borcu çerçevesinde devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine
Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, vadeli mevduat veya katılma
hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına
yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirecektir.
Bu kapsamda, toplanan fonun nemalandırılmasından elde edilen mevduat
faizleri, repo gelirleri, özel finans kurumlarından, vadeli işlem ve opsiyon
sözleşmelerinden elde edilen gelirler, GVK Geçici
Mad. 67 kapsamında ödemeyi yapan banka tarafından vadesine ve türüne göre vergi
tevkifatı yapılacaktır.
Bu kapsamda yapılacak
gelir vergisi tevkifat oranları;
|
Mevduat Faizleri
|
Döviz tevdiat hesapları için (Vadelerine Göre)
|
13%, 15%, 18%
|
|
Mevduat Hesapları için (Vadelerine Göre)
|
10%, 12%, 15%
|
|
|
Menkul Kıymetlerin Geri Alım Ve Satım Taahhüdü Ve İktisap Veya Elden
Çıkarılması Karşılığında Sağlanan Menfaatler (Repo Gelirleri)
|
%15
|
|
|
Katılım Bankaları Tarafından Ödenen Kar Payları
|
Döviz katılım hesaplarına ödenen (Vadelerine Göre)
|
13%, 15%, 18%
|
|
Mevduat Hesapları için (Vadelerine Göre)
|
10%, 12%, 15%
|
|
Şeklinde olacaktır.
2. Borsada İşlem Gören Gayrimenkul Sertifikalarının,
Alım ve Satım İşlemlerinden Doğacak Kazançlar
Makalemizin önceki
bölümlerinde, ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem
görmesi, SPK kaydına alınması, ihraç ve itfasının Sermaye Piyasası Kanunu Mad.
37/1(e) bendinde belirtilen yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek
bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi
faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar vasıtasıyla yerine
getirilmesi zorunlu olduğu belirtilmişti.
Dolayısıyla borsada
işlem görecek olan gayrimenkul sertifikalarının, alış bedeli ve satış bedelleri
arasındaki fark üzerinden, aracılık eden bankalar veya aracı kurumlar
tarafından GVK Geçici Mad. 67 kapsamında tevkifat yapılacaktır.
3. Yatırımcının Tali Edimin İfasından Elde Ettiği
Kazanç
İhraççı, yatırımcının
tali edim talebini aldığı tarihten, vadeye kadar olan sürede,
yatırımcının gayrimenkul sertifikasını satması sonucunda, kendisine yapılan
itfa bedeli ile yatırımcının söz konusu sertifikayı alış bedeli arasındaki fark
üzerinden, işleme aracılık eden bankalar veya aracı kurumlar tarafından
GVK Geçici Mad. 67 kapsamında tevkifat yapılacaktır.
4. Asli Edimin İfası
İhraççı tarafından
gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız
bölümün teslim edilmesi anlamına gelen asli edimin ifası işlemi, niteliği
itibariyle nev’i değiştiren sermayenin cüz’ünü teşkil ettiği için verginin
konusunu teşkil etmeyecektir.
B. Yatırımcının Tacir Sıfatıyla ve Ticari Faaliyet
Kapsamında İktisap Ettiği Gayrimenkul Sertifikaları
Yatırımcının ticari
faaliyeti kapsamında borsadan satın aldığı gayrimenkul sertifikaları ile Kurul
tarafından nitelikli yatırımcı statüsünde kabul edilen yatırımcıların,
ihraççıdan doğrudan satın aldıkları gayrimenkul sertifikaları, gelir ve
kurumlar vergisi uygulamaları açısından ticari kazanç esasları çerçevesinde
değerlendirilecektir.
Bu noktada, gayrimenkul
sertifikaları üzerinden elde edilen kazançların vergilendirilmesinde ve
sertifikaların VUK hükümlerine göre değerlenmesi hususu karşımıza özellikli bir
durum olarak çıkmaktadır.
1. Yatırımcısının Niteliğine Göre, Gayrimenkul
Sertifikalarından Elde Edilen Kazanca İlişkin, Geçici Madde 67 Uygulamasındaki
Farklılık
1.a. Kredi Teminatı Sağlamak Üzere Kurulmuş Olan
Kurumlar ile Gayrimenkul ve Emeklilik Yatırım Fonları Haricindeki Kurumlar
Vergisi Mükellefleri ile Şahıs Şirketlerinin Elde Ettikleri Kazançlarda
Kredi teminatı sağlamak
üzere kurulmuş olan kurumlar ile Sermaye Piyasası Kanunu’na göre kurulan borsa
ve emeklilik yatırım fonları haricindeki kurumlar vergisi mükelleflerinin
ayrıca da bilanço esasında kazancı tespit edilen şahıs şirketlerinin aktifinde,
sertifikanın vadesine göre 118 Diğer Menkul Kıymetler veya 248 Diğer Mali Duran
Varlıklar Hesabında kayıtlı olan gayrimenkul sertifikalarının gerek elde
tutulma sürecinde ve gerekse de itfasında elde edilen gelir ticari kazanç
olarak matraha dahil edilecektir.
GVK Geçici Mad. 67/7
no.lu bent hükmüne göre, madde kapsamında tevkifata tâbi tutulan kazançlar için
gerçek kişilerce yıllık veya münferit beyanname verilmeyecek, diğer gelirler
dolayısıyla verilecek yıllık beyannameye bu gelirler dâhil edilmeyecektir.
Ancak ticarî faaliyet kapsamında elde edilen gelirler, ticarî kazanç
hükümlerine göre değerlendirilecek olup bu kapsamda tevkif suretiyle ödenmiş
olan vergiler de tevkifata tâbi kazançların beyan edildiği beyanname üzerinde
hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.
Dolayısıyla, yatırımcısının tacir olduğu ve ticari faaliyeti kapsamında iktisap
ettiği gayrimenkul sertifikalarından sağlanan, yukarıda belirtilen nitelikteki
kazançlar, vergi matrahına ilave edilecek olup, hesap dönemi içerisinde
Geçici 67’nci Madde kapsamında yapılacak tevkifatlar, hesaplanan vergiden
mahsup edilecektir.
1.b. Kredi Teminatı Sağlamak Üzere Kurulmuş Olan
Kurumlar ile Gayrimenkul ve Emeklilik Yatırım Fonlarının, Elde Ettikleri
Kazançlarda
07.09.2016 tarihinde
yürürlüğe giren GVK Geçici Mad. 67/5 no.lu bent hükmüne göre; KVK Mad.4/1(1)
bendi kapsamına giren kurumlar ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan borsa
yatırım fonları ve emeklilik yatırım fonlarının elde ettikleri kazançlar
üzerinden tevkifat yapılmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan KVK Mad.
4/1(1) bendi kapsamında; yabancı ülkeler veya uluslararası finans kuruluşları
ile yapılan mali ve teknik işbirliği anlaşmaları çerçevesinde yalnızca küçük ve
orta ölçekli işletmelere kredi teminatı sağlamak üzere kurulmuş olup bu
faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları teminat sorumluluk fonlarına ekleyen
ve sahip oldukları fonları ortaklarına dağıtmaksızın küçük ve orta ölçekli
işletmelere kredi sağlayan banka ve kuruluşlara yatıran kurumların, kurumlar
vergisinden muaf tutulduğu hüküm altına alınmıştır.
KVK Mad.5/1(d) bendine
göre ise, Türkiye’de kurulmak şartıyla portföy işletmeciliği ve yatırım fon ve
ortaklıkları kazançlarının, kurumlar vergisinden istisna olduğu belirtilmiştir.
Dolayısıyla,
yatırımcısının vergiden muaf kredi teminatı sağlamak üzere kurulmuş olan
kurumlar ile kazancı vergiden istisna tutulmuş gayrimenkul ve emeklilik yatırım
fonları olanların, iktisap ettiği gayrimenkul sertifikalarından sağlanan,
yukarıda belirtilen nitelikteki kazançlar vergi matrahına dahil edilmeyecek
olup bu kazançlar üzerinden Geçici 67’nci Madde kapsamında da tevkifat
yapılmayacaktır.
1.c. Gayrimenkul Sertifikalarının Yurtdışına İhracı
Halinde Elde Edilen Kazançlar
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’nin “Gayrimenkul sertifikalarına
ilişkin genel esaslar” başlıklı 4’üncü madde hükmünde; gayrimenkul
sertifikalarının yurt dışında veya yurt içinde halka arz edilerek veya halka
arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle ihraç edilebileceği
hüküm altına alınmıştır.
Dar mükellef kişilerin, Geçici 67’nci madde kapsamında Türkiye’deki
finansal araçlara kendileri veya yurt dışındaki portföy yönetim
şirketleri vasıtasıyla yatırım yapabilmeleri ve çifte vergilendirmeyi önleme
anlaşmaları hükümlerinden yararlanabilmeleri için vergi kimlik numarası
almaları gerekmektedir. Dar mükellef kişilerin, Geçici 67’nci madde
kapsamında Türkiye’deki finansal araçlara şahsi olarak veya yurt
dışındaki portföy yönetim şirketleri vasıtasıyla yatırım
yapabilmeleri için vergi kimlik numarası almalarının yanı sıra, söz konusu
gelirlerine %0 oranında tevkifat uygulanabilmesi ve çifte vergilendirmeyi
önleme anlaşmaları hükümlerinden yararlanabilmeleri için ilgili ülkenin yetkili
makamları tarafından düzenlenerek imzalanmış mukimlik belgesinin aslının ve
tercüme edilmiş örneğinin, banka ve aracı kurumlar vasıtasıyla veya doğrudan
ilgili vergi dairesine ibraz edilmesi gerekmektedir[4].
1.d. Ticari Faaliyet Kapsamında Elde Edilmeyen
Gayrimenkul Sertifikalarından Sağlanan Kazançlar
Yatırımcısı nihai tüketici olana ya da tacir olup ticari faaliyeti
kapsamında elde edilmemiş olan gayrimenkul sertifikalarından sağlanan kazançlar
üzerinde, GVK Geçici Mad. 67/7 no.lu bent kapsamında yapılacak tevkifatlar
nihai olup, tevkifata tâbi tutulan kazançlar için gerçek kişilerce yıllık veya
münferit beyanname verilmeyecek, diğer gelirler dolayısıyla verilecek yıllık
beyannameye bu gelirler dâhil edilmeyecektir.
2. İktisadi İşletmelerin Aktifine Kayıtlı Gayrimenkul
Sertifikalarının Değerlemesi
213 sayılı Vergi Usul
Kanunu’nun 279’uncu Madde düzenlemesine göre menkul kıymetlerin durumuna göre
alış bedeliyle, borsa rayici veya kıst getiri yöntemine göre değerlenebileceği
belirtilmiştir.
Buna göre;
·
Hisse senetleri ile fon portföylerinin en az yüzde 51’i Türkiye’de kurulmuş
bulunan şirketlerin hisse senetlerinden oluşan yatırım fonu katılma
belgeleri alış bedeliyle,
·
Bunlar dışında kalan her türlü menkul kıymetler borsa rayici ile değerlenecektir.
·
Borsa rayici yoksa veya borsa rayicinin muvazalı bir şekilde oluştuğu
anlaşılırsa değerleme kıst getiri yöntemine göre;
menkul kıymetin alış bedeline vadesinde elde edilecek gelirin (kur farkları
dahil) iktisap tarihinden değerleme gününe kadar geçen süreye isabet eden
kısmın eklenmesi suretiyle hesaplanacaktır.
Dolayısıyla, Kurul
tarafından kayda alınması ve borsada işlem görmesi, zorunluluk kapsamına
alınmış, iktisadi işletmelerin aktifine kayıtlı gayrimenkul sertifikalarının
değerlemesinde, değerleme gününden evvelki son muamele gününde borsadaki işlemlerin
ortalama değeri esas alınacaktır.
C. Gayrimenkul Sertifikalarının Katma Değer
Vergisi Açısından Değerlendirilmesi
Ticari nitelik taşımayan
veya en az iki isteklinin katılımı suretiyle müzayede yoluyla yapılmayan
taşınmaz veya taşınmaz niteliği taşıyan mal ve hakların satışları, 3065 sayılı
Katma Değer Vergisi (KDV)’nin konusuna girmeyecektir.
KDV Kanunu’nun Mad.
17/4(g) bendinde, Türkiye'de kurulu borsalarda işlem gören sermaye piyasası
araçlarının tesliminin KDV'den istisna olduğu belirtilmiştir.
Bu sebeple;
·
Halka arz edilen ve borsadan alınan gayrimenkul sertifikalarının ilk
teslimi ile söz konusu sertifikanın vade tarihine kadar borsada
gerçekleştirilen devir teslim işlemleri KDV’den istisna olacaktır.
·
Yatırımcının asli edimin ifası talepli olarak gayrimenkul sertifikasını
teslim etmesi karşılığında, ihraççının bağımsız bölümü devretmesi işlemi normal
bir taşınmaz satışı olarak değerlendirilecek olup, bağımsız bölümün m2’si,
bağlı bulunduğu belediye, 6306 sayılı yasa kapsamında olup olmadığı, inşaatın
cinsi, arsanın emlak vergisi değeri gibi kriterlere göre %1, %8 veyahut %18
olarak uygulanacaktır.
·
Yapılan düzenlemelere göre tali edim ifa süresi içerisinde en az bir açık
artırma yapılacak ve sertifika ihracına konu edilen ancak asli edime konu
edilmeyen bağımsız bölümler söz konusu açık artırmalarda oluşan fiyatlar
üzerinden satışa sunulacaktır.
Dolayısıyla,
yatırımcının tali edimi tercih etmeleri halinde, ihraççı gayrimenkullerini açık
arttırmayla üçüncü kişilere satacak ve satışı işleminde satış bedeli üzerinden
KDV hesaplanacaktır.
SONUÇ
Borsada işlem gören
gayrimenkul sertifikalarının alım-satım bedeli arasında oluşan fark, tali edim
sonucunda doğacak kazanç ile yetkili kuruluşun, vekilin özen borcu ilkesine
göre, ihraççının topladığı fonların nemalandırılmasından doğan kazançlar
üzerinde GVK Geçici 67. madde kapsamında tevkifat yapılmak suretiyle
vergilendirilecektir. Ancak yatırımcının niteliğine göre göre GVK Geçici Mad.
67 kapsamında yapılacak tevkifat uygulamasında özellik arz eden bazı durumların
söz konusu olmaktadır.
İhraççı tarafından
gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız
bölümün teslim edilmesi anlamına gelen asli edimin ifası işlemi, niteliği
itibariyle nev’i değiştiren sermayenin cüz’ünü teşkil ettiği için verginin
konusunu teşkil etmeyecektir.
Gayrimenkul
sertifikasının satışında KDV uygulanmayacak ancak bağımsız bölümün ihraççı
tarafından, asli edimin ifası kapsamında yatırımcı lehine tapuda satışında veya
tali edimin ifası kapsamında açık artırım usulüyle gerçekleştirilen gayrimenkul
satışları sonucu oluşan kazancın, yatırımcıların gayrimenkul sertifikaları ile
orantılı olarak dağıtımında, ihraççı tarafından KDV hesaplanmak suretiyle
yatırımcılara yansıtılacaktır.
KAYNAKÇA
Gelir Vergisi
Kanunu
Katma Değer Vergisi
Kanunu
Gayrimenkul
Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)
https://www.ntv.com.tr/galeri/ekonomi/10-soruda-gayrimenkul-sertifikasi,(Erişim Tarihi:
12.12.2017)
G.V.K Geçici 67.Madde Uygulaması İle İlgili Olarak Gerçek Kişilere Yönelik
Vergi Rehberi(2008), http://www.gib.gov.tr/fileadmin/yayinlar/gecici_67/GVK_GECICI_67MD.htm (Erişim
Tarihi: 13.12.2017)
⃰ YMM ve Bağımsız
Denetçi
[1] 2985 sayılı Tolu
Konut Kanunu, 17.03.1984 tarih ve 18344 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
[3] https://www.ntv.com.tr/galeri/ekonomi/10-soruda-gayrimenkul-sertifikasi,
(Erişim Tarihi: 12.12.2017)
[4] G.V.K Geçici
67.Madde Uygulaması İle İlgili Olarak Gerçek Kişilere Yönelik Vergi Rehberi
(2008), http://www.gib.gov.tr/fileadmin/yayinlar/gecici_67/GVK_GECICI_67MD.htm (Erişim
Tarihi: 13.12.2017)
