Kira Geliri Beyanı Hakkında Bilinmesi Gerekenler
Dr.Hayrullah Doğan
Yeminli Mali Müşavir
E. Hesap Uzmanı
DT Denetim Turkey
hdogan@denetimturkey.com
Gelir İdaresi
Başkanlığının artık her ay açıkladığı mükellefiyet sayıları dikkate alındığında
2010 ocak ayında kira geliri beyanında bulunan mükellef sayısı 839.564 kişi
iken 2017 Aralık sonunda bu rakam 1.884.849 kişiye yükselmiştir. Bu rakamlar
dikkate alındığında % 124 artışla ciddi bir mükellefiyet sayısına ulaşıldığı
görülmektedir.
Gün geçtikçe kira geliri
beyanının önemi (Gayrimenkul Sermaye İradı) biraz daha artmaktadır.
Kira gelirine ilişkin
beyanlar her yıl 1 Mart – 25 Mart tarihleri arasında hazır beyan sistemi
üzerinden yapılmaktadır. 2017 yılı gelirlerine ilişkin beyannamenin bu yıl 25
Mart haftasonu tatiline denk geldiğinden 26 Mart 2018 tarihinde sona erecektir.
Kimler
Beyanda Bulunacaklar;
Yalnızca gayrimenkul
kira geliri elde eden mükelleflerden;
● 2017 yılı içerisinde
3.900 TL’den yüksek konut kira geliri elde edenler,
● İşyeri kira gelirleri
elde edenlerden stopaj yani vergi kesintisi yapılanlardan 2017 yılı için brüt
30.000 TL aşanlar,
● Vergi kesintisine tabi
olmayan (basit usul mükellfiyet gibi) 2017 yılı içinde 1.600 TL aşanlar
yıllık beyanname
vereceklerdir.
Kira gelirini beyan
ederken 2 yöntemden birini seçebilirsiniz.
Bugün ki yazımızda
yöntem seçiminin ne kadar önemli olduğunu ve hangi yöntemde nasıl avantajlara
sahip olduğunu kısaca anlatmaya çalışacağız.
Kira
Geliri Beyanında 2 Yöntemden Birini Seçmek;
İlk Yöntem: Götürü Gider Uygulaması
İkinci Yöntem: Gerçek Gider Uygulaması
İlk yöntem yani götürü
gider yönteminin seçilmesi halinde handikap iki yıl bu yöntemle beyanda
bulunulmak zorunludur.
Avantajı ise
gayrimenkulünüzle ilgili 1 kuruşluk masrafın yoksa bile indirim hakkınızın
olmasıdır.
Önemli bir hatırlatma,
bu yıla kadar götürü gider uygulamasında oran % 25 olarak dikkate alınmaktaydı,
ancak bu oran 2017 yılında elde edilen gelirlerden başlamak üzere % 15 oranına
düşürülmüştür.
Yani gayrimenkulünüzle
ilgili indirilecek hiçbir gideriniz yoksa %15 oranında bir indirim hakkınız
olduğunu unutmayın.
Gerçek
Gider Yöntemine Göre Hasılattan İndirilecek Giderler
Gerçek gider usulünü ele
aldığımızda gerçek giderlerin neler olduğunu ana başlıklar halinde şu şekilde
özetleyebiliriz. Vereceğimiz örneklerden durumunuza uygun olanına karar vererek
gerekirse gerçek gider yöntemini seçebilirsiniz.
1. Mülk sahibinin
üstlendiği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2. Mülke ilişkin sigorta
giderleri,
3. Mülk konut ise banka
kredisi edinilmiş olması halinde 5 yıl süre ile faiz ödemeleri,
4. Mülke ait vergi,
resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
5. Son 5 yıl içinde
edinilen gayrimenkullerde %5 amortisman gideri,
6. Gayrimenkule ait
bakım onarım ve idame giderleri,
7. Mülk sahibi kendisi
de kirada oturuyorsa ödediği kira gideri,
2017
Gelirleri İçin Vergi Dilimleri Nedir?
Gelir Dilimi
|
Uygulanacak Vergi Oranı
|
13.000 TL'ye kadar
|
15
|
Sonraki 17.000 TL için
|
20
|
Sonraki 40.000 TL için
|
27
|
70.000 TL ve üzeri için
|
35
|
Götürü gider oranının bu
sene %25 den 15 e düşürülmesinin etkisini tabloda ayrıntılı olarak
görebiliyoruz.
2017 Yılı Aylık Kira
|
2017 Yılı Yıllık Kira
|
Vergiden İstisna Tutar
|
Oran Değişmeden Önce Ödenecek Vergi
|
Değişiklik Sonrası Ödenecek Vergi
|
Vergi Artışı Tutarı
|
Vergi Artış Oranı %
|
750 TL
|
9.000,00
|
3.900,00
|
573,75
|
650,25
|
76,50
|
13,33
|
1.000 TL
|
12.000,00
|
3.900,00
|
911,25
|
1.032,75
|
121,50
|
13,33
|
1.250 TL
|
15.000,00
|
3.900,00
|
1.248,75
|
1.415,25
|
166,50
|
13,33
|
1.500 TL
|
18.000,00
|
3.900,00
|
1.586,25
|
1.797,75
|
211,50
|
13,33
|
2.000 TL
|
24.000,00
|
3.900,00
|
2.365,00
|
2.767,00
|
402,00
|
17,00
|
2.500 TL
|
30.000,00
|
3.900,00
|
3.265,00
|
3.787,00
|
522,00
|
15,99
|
3.000 TL
|
36.000,00
|
3.900,00
|
4.165,00
|
4.807,00
|
642,00
|
15,41
|
Götürü gider
uygulamasına ilişkin indirim tutarı değişmeden önceki ve değiştikten sonraki
+,- fark ile gerçek gider yöntemine göre avantajına ilişkin örnekleri şu
şekildedir;
Açıklama
2017 yılı Aylık 1.000 TL Kira Geliri İçin
|
Götürü Gider Oranı İndirilmeden Önceki Hali % 25
|
2017 Yılı Götürü Gider Oranı İndirildikten Sonraki Hali % 15
|
Gerçek Gider Yöntemi Uygulanırsa
|
Konut Kira Geliri
|
12.000 TL
|
12.000 TL
|
12.000 TL
|
Vergiden İstisna Tutar
|
3.900 TL
|
3.900 TL
|
3.900 TL
|
Kalan Matrah
|
8.100 TL
|
8.100 TL
|
8.100 TL
|
Götürü Gider Tutarı
|
2.025 TL
|
1.215 TL
|
0 TL
|
Vergiye Tabi Gelir
|
6.075 TL
|
6.885 TL
|
8.100 TL
|
Hesaplanan Vergi
|
911,25 TL
|
1.032,75 TL
|
1.215 TL
|
Beyan Damga Vergisi
|
58,80 TL
|
58,80 TL
|
58,80 TL
|
Toplam Ödenecek
|
970,05 TL
|
1.091,55 TL
|
1.273,80 TL
|
Kira gelirlerinde gerçek
gider harcamasının hiç olmadığı kabul edildiğinde, yaklaşık 1 aylık kiranız
vergiye gidecektir.
Açıklama
|
2017 Yılı Aylık 700 TL Kira Geliri Elde
Eden İçin
|
2017 Yılı Aylık 800 TL Kira Geliri Elde
Eden İçin
|
2017 Yılı Aylık 900 TL Kira Geliri Elde
Eden İçin
|
2017 Yılı Aylık 1.000 TL Kira Geliri
Elde Eden İçin
|
2017 Yılı Aylık 1.100 TL Kira Geliri
Elde Eden İçin
|
2017 Yılı Aylık 1.200 TL Kira Geliri
Elde Eden İçin
|
Konut Kira Geliri
|
₺8.400,00
|
₺9.600,00
|
₺10.800,00
|
₺12.000,00
|
₺13.200,00
|
₺14.400,00
|
Vergiden İstisna Tutar
|
₺3.900,00
|
₺3.900,00
|
₺
3.900,00
|
₺
3.900,00
|
₺
3.900,00
|
₺
3.900,00
|
Kalan Matrah
|
₺4.500,00
|
₺5.700,00
|
₺
6.900,00
|
₺
8.100,00
|
₺ 9.300,00
|
₺10.500,00
|
Götürü Gider Tutarı
|
₺
675,00
|
₺
855,00
|
₺
1.035,00
|
₺
1.215,00
|
₺
1.395,00
|
₺
1.575,00
|
Vergiye Tabi Gelir
|
₺3.825,00
|
₺4.845,00
|
₺
5.865,00
|
₺
6.885,00
|
₺
7.905,00
|
₺
8.925,00
|
Hesaplanan Vergi
|
₺
573,75
|
₺
726,75
|
₺
879,75
|
₺
1.032,75
|
₺
1.185,75
|
₺
1.338,75
|
Beyan Damga Vergisi
|
₺
58,80
|
₺
58,80
|
₺
58,80
|
₺
58,80
|
₺
58,80
|
₺
58,80
|
Toplam Ödenecek
|
₺
632,55
|
₺ 785,55
|
₺
938,55
|
₺
1.091,55
|
₺
1.244,55
|
₺
1.397,55
|
Mükelleflerin tabloyu
kullanarak örneğin 1.000 tl aylık kira elde eden biri 1.215 tl indirebilecek
gerçek gideri bulunmuyorsa götürü gideri seçmesi lehine olacak ve bu şekilde
daha az vergi ödeyecektir.
SADECE
KONUT KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
•
2017 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam mesken kira geliri 3.900 TL
üzeri ise beyanname vermek zorundadırlar.
•
2017 yılı için 3.900 TL istisna uygulanacaktır. Bu istisnadan sadece mesken
kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
•
Bu istisna birden fazla mesken kirası elde edenler için kira gelirleri
toplamına bir defa uygulanacaktır.
•
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu konuttan elde
edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı 3.900 tl
yararlanabilir.
•
Sadece mesken kira geliri elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancından
dolayı bulunanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
•
Mesken kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler.
Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider
yöntemine geçemezler.
•
Götürü gider yöntemini seçenlerin mesken kira gelirinden 3.900 TL istisna
düşüldükten sonra %15 oranında indirim uygulanır.
•
Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi
de kirada oturuyorsa yıl içinde ödediği kira tutarını gider olarak
yazabileceklerdir.
•
Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri mesken için yapılan borç
ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.
•
Gerçek gider yöntemini seçenler sadece mesken olarak kiraya verilen
gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca satınalma
bedelinin %5'i tutarında gider olarak gösterebilirler.
•
Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri
5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
•
Mesken kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 3.900 TL lik
istisnadan yararlanamazlar.
SADECE
İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
•
2017 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam işyeri kira geliri 30.000 TL
üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
•
Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu işyerinden elde
edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 30.000 TL
tutarı aşmasına bakılır. Aşmaz ise beyan edilmez. Aşarsa ortaklar ayrı ayrı
beyanname vermek zorundadırlar.
•
İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler
fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider
yöntemine geçemezler.
•
Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %15 oranında indirim
uygulanır.
•
Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca
iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen
gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu
indirimden yararlanamayacaktır.
•
Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri
5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
HEM
KONUT HEM İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
•
Mesken kira gelirinin 3.900 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile
işyeri kira gelirlerinin toplamı 2017 yıl için 30.000 TL'yi aşması halinde
mesken ve işyeri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
•
Mesken kira gelirinin 3.900 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile
işyeri kira gelirlerinin toplamı 2017 yıl için 30.000 TL'yi aşmaması halinde
ise işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece mesken kira geliri beyan
edilecektir.
•
Eğer mesken kira geliri 3.900 TL istisna tutarının altında ise mesken kira
geliri toplama dahil edilmeyecektir.
•
İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler
fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider
yöntemine geçemezler.
•
Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 3.900 TL mesken istisna tutarı
düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %15 oranında indirim uygulanır.
•
Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca
iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen
gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu
indirimden yararlanamayacaktır.
•
Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri
5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
