Kredili Dairelerini Mesken (Konut) Olarak Kiraya Verenler Hangi Gider Yöntemini Seçmeli? Götürü Gider & Gerçek Gider
Hakan İnce
Daire Başkanı
E. Gelirler Başkontrolörü
E. Vergi Başmüfettişi
ince.hakan@gmail.com
Gelir Vergisi Kanununun
70 inci maddesine göre mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilen
kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradıdır.
Gayrimenkul sermaye
iradı elde eden gerçek kişiler gelirlerini elde edildiği yılı izleyen yılın
Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar beyan etmeleri
gerekmektedir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz
aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Mesken olarak kiraya
verilmede, bir takvim yılı içinde elde edilen kira gelirlerinin 2017 yılı için
3.900 TL lirası gelir vergisinden istisnadır. Konut kira geliri elde eden
gerçek kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira
geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve
beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna tutarının üzerinde konut
kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira
gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
İstisna düşüldükten
sonra kalan mesken kira gelirlerinde safi tutar gerçek gider ve götürü gider
olmak üzere iki farklı yöntemle tespit edilebilmektedir.
Gerçek gider yönteminde
kira gelirlerinin safi tutarı, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş
yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira gelirlerinden bu
gelirlerin sağlanması ve idamesi için yapılan, istisnaya isabet eden kısım
hariç, giderler düşülmek suretiyle bulunur.
Bu giderler şunlardır:
1.
Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
2.
Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti
ile mütenasip olan idare giderleri
3.
Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri
4.
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan
borçların faizleri
5.
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından
itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i
6.
Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve
şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere
ödenen harcamalara iştirak payları
7.
Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
8.
Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı
niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar
9.
Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
10. Kiraya verilen mal ve
haklara ait bakım ve idame giderleri
11. Kiraladıkları mal ve
hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
12. Sahibi bulundukları
konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli
13. Kiraya verilen mal ve
haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar,
ziyan ve tazminatlar
Vergiye tabi kira
gelirlerine isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül
kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek Gider =
(Toplam Gider x İstisna Sonrası Kira Gelirleri) / (Kira Gelirleri )
Kiralayanlar diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak
üzere istisna sonrası kira gelirlerinden %15'ini götürü olarak
indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu
usulden dönemezler. Burada önemli ve dikkat edilmesi gereken bir husus %25 olan
götürü gider oranı 7061 sayılı Kanunun 14 üncü maddesiyle 1/1/2017 tarihinden
itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere %15 olarak değiştirilmiştir.
Bu bilgiler
doğrultusunda kredili evlerini mesken olarak kiraya verenlerin kira
gelirlerinin beyanında götürü gider ve gerçek gider usulünden hangisinin
seçmesinin avantajlı olduğunu irdeleyelim.
Götürü
Gider
Bu yöntemi seçenler, bir
yıl içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil etmiş oldukları kira
gelirlerinden istisna rakamını düştükten sonra kalan tutarın %15’ini götürü
gider olarak indirebilecektir. Bu durumu bir örnekle açıklamaya çalışalım.
Örnek: 2015 yılında
300.000 TL’ye satın alınan bir apartman dairesi 2017 yılında 12 ay boyunca
mesken olarak kira verilmiş ve kira geliri olarak toplam 18.000 TL gelir tahsil
edilmiştir. Daire alınırken bankadan 150.000 TL kredi çekilmiş olup bu kredi
için 2017 yılında 10.000 TL faiz ödenmiştir. Ayrıca bu daire için Dask
sigortası 50 TL ve konut sigortası için 200 TL bedel ödenmiştir. Daire için
ödenen 2017 yılı emlak vergisi ise 500 TL’dir.
|
Kira Geliri
|
18.000 TL
|
|
Vergiden İstisna Edilen Tutar
|
3.900 TL
|
|
İstisna Düşüldükten Sonra Kira Geliri
|
14.100 TL
|
|
Götürü Gider (%15)
|
2.115 TL
|
|
Safi İrat
|
11.985 TL
|
|
Diğer İndirimler
|
-
|
|
Matrah
|
11.985 TL
|
|
Gelir Vergisi
|
1.798 TL
|
Görüleceği üzere yıllık
18.000 TL mesken kira geliri elde eden bir mükellef götürü gider usulünü
seçmesi durumunda 1.798 TL vergi ödemesi gerekecektir.
Burada dikkat edilmesi
gereken bir husus vardır. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe
bu usulden dönemezler.
Gerçek
Gider
Bankalar uzun vadelerle
konut kredileri vermektedir. Genel olarak ülkemizde konut kredileri ihtiyaç
sahipleri tarafından 5 ile 10 yıl arasında değişen vadelerde kullanılmaktadır.
Ancak konut kredi taksit tutarlarının içerisindeki faiz tutarları ilk taksitte
en yüksek seviyededir. Bu faiz tutarı sonraki taksitlerde giderek azalmakta ve
en son taksitte ise en düşük seviyeye gelmektedir.
Gerçek gider yöntemini
seçilmesi halinde konut kira geliri elde edenler gelirin elde edildiği yılda
kiralanan gayrimenkul nedeniyle ödemiş olduğu tüm kredi faizlerini kira
gelirlerinden indirim konusu yapabileceklerdir. Böyle bir durumda kredi ile ev
veya daire alıp kiraya verenler satın almanın ilk yıllarında yüksek faiz
tutarlarını indirim konusu yapabileceklerdir.
Bankalar konut kredisi
çekilmesi durumunda genel olarak dask ve konut sigortalarını zorunlu
tutmaktadırlar. Her yıl ödenen bu sigorta tutarları da kira gelirlerinden
indirilebilecektir.
Ayrıca gerçek gider
yönteminin seçilmesi durumunda satın alma bedelini %5’i oranında bir tutarı ve
% 2 tutarında amortisman tutarını kira gelirlerinden indirebileceklerdir.
(Satın alma bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili
gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı
olarak değerlendirilemez.)
Gerçek gider yönteminde,
kiraya verilmiş konut için sahipleri tarafından ödenmiş emlak vergisi de kira
gelirlerinden indirilebilecektir. Ayrıca konut sahipleri kirada oturuyor ise
(lojman kiraları dahil) kira gelirlerinin elde edildiği aylardaki ödemiş olduğu
kira tutarlarını da indirim konusu yapabilecektir.(Kiranın indirilemeyen kısmı
gider fazlalığı sayılmaz.)
Bunların yanında konut
sahiplerinin kiraya verdikleri meskenle ilgili olarak yapmış oldukları bakım,
onarım ve idare giderlerini, asansör giderlerini ve ısı yalıtımı ve enerji
tasarrufu harcamalarını kira gelirlerinden indirebilmektedirler.
Görüleceği üzere gerçek
gider usulünü seçen konut sahiplerinin kira gelirlerinden indirebilecekleri
birçok gider unsuru söz konusudur.
Örnek:
2015 yılında 300.000
TL’ye satın alınan bir apartman dairesi 2017 yılında 12 ay boyunca mesken
olarak kira verilmiş ve kira geliri olarak toplam 18.000 TL gelir tahsil
edilmiştir. Daire alınırken bankadan 150.000 TL kredi çekilmiş olup bu kredi
için 2017 yılında 10.000 TL faiz ödenmiştir. Ayrıca bu daire için Dask
sigortası 50 TL ve konut sigortası için 200 TL bedel ödenmiştir. Daire için
ödenen 2017 yılı emlak vergisi ise 500 TL’dir.
|
Kira Geliri
|
18.000 TL
|
|
Vergiden İstisna Edilen Tutar
|
3.900 TL
|
|
İstisna Düşüldükten Sonra Kira Geliri
|
14.100 TL
|
|
Giderler
|
31.750 TL
|
|
·
Faiz
Gideri
|
10.000
TL
|
|
·
Amortisman
(300.000x%2)
|
6.000
TL
|
|
·
Dask
ve Konut Sigortası
|
250
TL
|
|
·
Emlak
Vergisi
|
500
TL
|
|
·
Satın
Alma Bedelinin %5’i (300.000x%5)
|
15.000
TL
|
|
İstisnaya İsabet Eden Tutar Hariç Giderler
|
|
|
Diğer İndirimler
|
-
|
|
Matrah
|
-
|
|
Gelir Vergisi
|
-
|
Yukarıdaki örneklerden
görüleceği üzere apartman dairesini kredi ile alan gerçek kişi götürü gider
usulünü seçmesi durumunda 1.798 TL vergi ödemesi gerekirken, gerçek gider
usulünü seçmesi durumunda kira gideri, bakım ve onarım gideri ile ısı yalıtımı
ve enerji tasarrufu harcaması olmamasına rağmen vergi ödemeyecektir.
Burada gerçek gider
usulünü seçen konut sahipleri açısından önemli birkaç husus söz konusudur.
Gider olarak dikkate alınabilecek satın alma bedelinin %5’ine isabet eden tutar
konutun satın alma tarihinden itibaren beş yıl süre kullanılabilecektir. Ayrıca
bu giderler ile konut sahiplerinin kendilerinin ödedikleri kiralar gider
fazlalığı olarak yani gelecek yıllarda devreden zarar olarak
kullanılamayacaktır.
Sonuç olarak şayet
kredili olarak yeni bir ev ve daire satın almış ve bunları mesken olarak kiraya
vermiş iseniz; kredi faizinin ilk yıllarındaki yüksek faiz tutarları,
amortisman tutarı ve satın alma bedelinin % 5’i tutar nedeniyle gerçek gider
usulünün seçilmesi avantajlı gözükmektedir. Ancak kesin sonuç elbette ki
yapılacak hesaplamalara ve kıyaslamaya göre değişebilecektir.
